Действительно, почему одни квартиры, выставленные агентством, продаются стремительно, а другие - наоборот, продаются месяцами или даже годами? И дело даже не в том, что, цена продаваемого объекта не соответствует его состоянию и городскому местоположению (ведь известно, например, что квартиры, расположенные в центральной части города, оцениваются дороже). В конце концов, пользуясь аналитическими выкладками, можно точно определить рыночную цену квартиры, но этого будет недостаточно. Дело в том, что цена жилой недвижимости подвержена сезонным колебаниям и зависит от многих других факторов, например, макроэкономических показателей страны. Зависимость эта не линейная, так как рынок жилой недвижимости очень инерционен, но все же... Достаточно вспомнить отечественный дефолт 1998 года, когда стоимость квартир резко возросла, и банковский кризис 2008 года, когда рынок жилой недвижимости замер, парализованный ликвидацией многих кредитно-финансовых учреждений и невозможностью получения ипотечного займа.
И все-таки, несмотря на экономические катастрофы, рынок российской жилой недвижимости остается одним из самых ликвидных секторов экономики, а стоимость квадратного метра жилья неуклонно растет. Даже если опираться на статистические данные только прошедшего десятилетия (2002-2012 годов), а не более длительного периода, то можно с уверенностью сказать, что этот рост неизбежен, так как даже за такой сравнительно небольшой период цена квадратного метра выросла примерно в четыре раза. И это с учетом падения стоимости жилья в 2008-2009 гг.
Но не вся жилая недвижимость одинаково ликвидна: некоторые квартиры продаются за несколько недель, а другие ждут своего нового владельца месяцами и годами, причем даже резкое снижение цены помогает далеко не всегда. А причина заключается в том, что покупка квартиры или дома – решение не столько рациональное, сколько эмоциональное. Ведь люди покупают не обезличенные квадратные метры, а стиль жизни, в котором любая мелочь может стать решающей. В работе каждого агентства недвижимости есть десятки случаев покупки не самого лучшего жилья из предложенных риэлторами, так как покупатель опирается на свои сугубо личные соображения.
Какие же факторы влияют на принятие решения о покупке данного объекта недвижимости и на чем основана формула ликвидности жилья?
Одним из главных определяющих факторов является городское местоположение объекта недвижимости. Наибольшим спросом пользуются квартиры, расположенные в центре города, в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной развязкой и доступностью (метро), а также близостью к объектам соцкультбыта. Но даже в этих местах могут быть неликвидные объекты недвижимости.
В нашем каталоге - ликвидные
1-комнатные квартиры!
Многое зависит от возраста и технических характеристик самих домов: самым большим спросом пользуются кирпичные или монолитные дома, наименьшим – панельные дома – «хрущевки», возведенные в прошлом веке. Конечно, не стоит сбрасывать со счета и количество «хрущевок» в структуре города. Если он велик, а у покупателя нет денежных средств на покупку новой квартиры в строящемся кирпичном доме, он вынужден приобретать не очень дорогое жилье, относящееся к «неликвидам». В Новосибирске большую часть вторичного жилого фонда составляют именно старые панельные «хрущевки», которые относительно неплохо торгуются, особенно, если квартира расположена на среднем этаже и хорошо отремонтирована.
Помимо типа строения и характеристик квартиры на ликвидность влияет благоустройство близлежащей территории, состояние подъезда, наличие автомобильных стоянок и объектов соцкультбыта. Однако, при сравнении предпочтений покупателей объектов недвижимости эконом - и бизнес класса, можно сказать, что в первом случае для потенциального собственника самыми важными факторами будет развитая городская инфраструктура, а во втором – наличие автостоянки или подземного паркинга, консьерж в подъезде, видеонаблюдение, охрана и огороженная территория вокруг дома.
Ликвидность объекта жилой недвижимости также определяют этажность, площадь помещения и его планировка, вид из окна, высота потолков, наличие лоджий и балконов, количество сан.узлов и состояние квартиры. Пожалуй, наиболее важный параметр - это полезная площадь, так как размер жилья должен точно соответствовать ее классу и покупательной способности целевой аудитории. Оптимальный размер однокомнатной квартиры - 45-55 кв. м, двухкомнатной – 65-85 кв. м, а трехкомнатной – 95-120 кв. м. Причем, наш неизбалованный архитектурными излишествами покупатель отдает предпочтение стандартным квартирным вариантам с типовой планировкой, и риэлторам бывает достаточно сложно продать однокомнатную квартиру площадью в 60 квадратных метров, чем двухкомнатную того же метража.
Вслед за площадью квартир на ликвидность оказывают влияние высота потолка и размер кухонной зоны. Здесь чем больше объем и выше потолок, тем лучше. Традиционно к менее предпочтительным вариантам относятся квартиры на последних и первых этажах. В одном случае, - из-за возможной протечки крыши, а во - втором, – из-за меньшей безопасности объекта. Также менее высоко котируются угловые варианты квартир.
Покупательский интерес к объекту недвижимости повышается из-за хорошего ремонта и чистоты. Конечно, неразумно делать в квартире серьезный ремонт: перестилать полы и менять сантехнику и выкладывать брендовый кафель в ванной комнате, но побелить потолок и обновить обои можно. Реэлторский опыт показывает, что на покупателя хорошее впечатление производит и незагруженность квартиры вещами. Пустые квартиры продаются быстрее.
Ликвидные квартиры хороши тем, что их стоимость постоянно растет и при желании их можно быстро обменять на деньги. Срок продажи напрямую зависит и от снижения стоимости объекта – так можно продать любой объект недвижимости, включая самый неликвидный. Однако, продать квартиру по невысокой цене, не отражающей ее действительную стоимость - дело простое, поэтому, если покупатель хочет извлечь выгоду от продажи квартиры – лучше обратиться к специалистам, которые рассчитают индивидуальную формулу ликвидности объекта и предложат интересные варианты вложения денег. Например, покупку земли или офиса, аренда которого будет приносить владельцу ежемесячные дивиденды.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
