Земельные участки одно из самых выгодных предложений для вложения денежных средств. Под земельным участком, предложенным для продажи и оценки, понимается участок земли, не изъятый из оборота и границы которого удостоверены и задокументированы в определенном порядке, установленным государством.
Участок земли, предложенный для продажи, может быть делимым и неделимым. В первом случае земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых является самостоятельным земельным участком, а во - втором – нет. Земельный участок, с расположенными на нем объектами инженерных коммуникаций, зданий и сооружений, относится к категории качественно улучшенных. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет намного выше цены обычного земельного надела. Рыночная стоимость земельного участка может колебаться и определяется на конкретную календарную дату. Оценка участка может производиться оценочными компаниями, либо риелторами, имеющими большой опят подобной работы и определяющими стоимость земельного участка, исходя из рыночной конъюнктуры и методов. Но, в любом случае, покупка земли – это безрисковая и доходная зона вложения инвестиций.
Принципы оценки земельных участков
При определении стоимости земельного участка принято, исходя из соответствующих федеральных рекомендаций, использовать несколько основополагающих принципов: принцип полезности участка, принцип внешнего влияния, принцип замещения, принцип ожидания, принцип соответствия и принцип наиболее эффективного использования.
Принцип полезности
Принцип полезности земельного участка основывается на его способности соответствовать потребностям потенциального собственника.
Принцип внешнего влияния
Принцип внешнего влияния определяет зависимость ценности земельного участка от каких-либо внешних факторов.
Принцип замещения
Принцип замещения основан на предположении, что рыночная стоимость земельного участка не может быть больше цены аналогичного (замещающего) земельного участка. Принцип замещения способствует стабилизации рыночных цен на земельные участка, особенно в городах стандартной архитектурной застройки, когда найти одинаковые земельные участки не представляет особых трудностей. Другое дело – мегаполисы, подобные Москве или Санкт-Петербургу, когда уникальность и неэквивалентность земельных участков способствует формированию высокого уровня рыночных цен.
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования основан на прогнозируемом использовании земельного участка, в результате которого пользователь может получить максимальную выгоду. При этом использование участка не должно противоречить федеральным и муниципальным требованиям законодательства в части использования земельных участков. Считается, что наибольший экономический эффект достигается при разбиении земельного участка на отдельные части, которые отличаются видом, формой и способом использования. При оценке рыночной стоимости учитывается самый доходный характер использования данного участка.
Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка
Оценка стоимости дома в общей стоимости земельного участка относится к непростым вопросам, так как требует учета многих важных факторов, влияющих на определение окончательной цены участка. Если речь идет не о дачном наделе, а о земельном участке, находящемся в черте города, то строение может относиться к памятникам архитектуры и истории, поэтому стоимость строения будет составлять существенную долю в общей стоимости земельного участка. Если же земельный участок не имеет застройки, то стоимость его определяется с учетом возможного строительства.
В общем случае, стоимость земельного участка увеличивается на величину стоимости дома или же уменьшается на величину затрат, необходимых для сноса здания.
Необходимо заметить, что здание или сооружение не всегда приносит владельцу земельного участка доход. Следует учитывать естественный износ дома и средства для его восстановления. Очевидно, что в этом случае, доля стоимости дома в общей стоимости земельного участка падает, при том, что цена самой земли может возрасти или же оставаться неизменной.
Естественные водоемы, теплотрассы, объекты соцкультбыта относятся к факторам, которые, наряду с размещенными объектами жилой недвижимости, значительно влияют на рыночную стоимость земельного участка. Для новосибирской области стоимость земли вблизи Оби или Обского водохранилища достаточно высока, по сравнению с обычными садовыми участками. Также вполне прогнозируемо, что цена земельного участка с жилым домом, расположенным в коттеджном поселке с инженерными коммуникациями и охраной, будет высокой. Следует отметить, что с повышением благосостояния наших соотечественников популярность и ликвидность таких предложений на рынке земельной и жилой недвижимости также высока.
Хотелось бы остановиться еще на одном аспекте строительных застроек земельных участков – их градостроительной стандартизации. В условиях, когда наше государство, в отличие, например, от европейских муниципалитетов, никак не регулирует архитектурные решения жилых домов частных собственников, расположенных в пригородной зоне, привлекательность стандартных коттеджных городков будет только расти. Это неизбежно, учитывая современную открытость российского государства и увеличение числа наших соотечественников, выезжающих за рубеж. Возможно, когда-нибудь и российские муниципалитеты будут регулировать наклон крыши, этажность и стиль застроек жилых домов, расположенных в относительной близости с городом, что будет положительно сказываться на облике отечественных дачных или коттеджных поселков.
Предложения земельных участков от агентства «Палитра»
Агентство недвижимости «Палитра» предлагает к продаже земельные участки любого типа – со строениями и без них, а также в элитных коттеджных городках, расположенных практически в черте Новосибирска.
Продажа и покупка участков в городской черте или просто дачные участки для любителей садоводства и огородничества также входят в число приоритетных направлений деятельности нашего агентства.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
Земля
+7 (913) 006-70-00