Всегда ли правы кадастровые инженеры?
Как превратить «бумажную» долю в парковке в полноценное машино-место
Экспертное мнение Галины Рыбаковой, директора агентства недвижимости «Палитра»
До января 2017 года застройщики, пользуясь пробелом в законодательстве, часто продавали парковочные места не как самостоятельные объекты недвижимости, а как доли в праве общей долевой собственности на подземную парковку. На первый взгляд — всё легально. Но на практике такая сделка оборачивается для собственника множеством проблем:
- при продаже требуется нотариальное удостоверение;
- налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости всей парковки, а не от конкретного места — вместо нескольких сотен рублей вы получаете квитанцию на десятки тысяч;
- другие дольщики имеют право преимущественной покупки, что существенно замедляет и усложняет сделку.
К счастью, с принятием Федерального закона № 315-ФЗ у собственников появилась возможность выделить свою долю в натуре и оформить полноценное машино-место. Однако на практике многие кадастровые инженеры и юристы отказывают в этом, ссылаясь на формальный кriterий: «Ваш ДДУ зарегистрирован после 01.01.2017 — значит, вы не имеете права».
Но так ли это на самом деле?
Ключевой нюанс, который упускают специалисты
Закон действительно требует, чтобы договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован до 1 января 2017 года. Однако — и это важно! — речь идёт не о дате вашего личного ДДУ, а о дате регистрации первого ДДУ на парковку в этом объекте.
Если застройщик изначально начал продавать места как доли до 2017 года, то все последующие покупатели, даже заключившие договор в 2018, 2020 или позже, тоже имеют право на выдел машино-места. Ведь у вас просто не было иного способа приобрести парковку — только в рамках существующей схемы.
Мы в агентстве «Палитра» неоднократно сталкивались с такими случаями и успешно помогали клиентам оформить отдельные машино-места, несмотря на первоначальные отказы. Вот как это работает на практике.
Пошаговая инструкция: как оформить своё машино-место
- Уточните дату первого ДДУ
Обратитесь в Росреестр или к застройщику и узнайте, когда был зарегистрирован первый договор на парковку в вашем объекте. Если это произошло до 1 января 2017 года — у вас есть все основания для выдела.
- Обратитесь к кадастровому инженеру
Предоставьте ему ДДУ и правоустанавливающие документы. Он подготовит извещение для остальных собственников о вашем намерении выделить долю.
- Разместите извещение в парковке
Его нужно повесить на видном месте в подземном паркинге и сфотографировать — подтверждение размещения понадобится инженеру.
- Получите технический план
Через месяц после размещения извещения инженер выдаст вам техплан на машино-место.
- Подайте документы в МФЦ
Оплатите госпошлину и подайте заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права. В результате вы получите выписку из ЕГРН на отдельное машино-место.
Почему это того стоит?
- Продажа без ограничений: больше не нужно ждать месяц, пока другие дольщики откажутся от преимущественного права.
- Без нотариуса: сделка оформляется в простой письменной форме.
- Налог снижается в разы: теперь он рассчитывается от кадастровой стоимости именно вашего места.
- Юридическая чистота: отдельный объект недвижимости — всегда надёжнее доли.
А что с новыми парковками?
Сегодня застройщики уже не продают доли — все машино-места в новых ЖК оформляются как отдельные объекты недвижимости с самого начала. Например, в двух актуальных проектах от надёжных застройщиков, с которыми работает агентство «Палитра», вы можете приобрести парковку сразу в готовом виде:
- ЖК «Комета-Октябрьский» — двухуровневый паркинг на 196 мест, включая мотоциклетные зоны и кладовые;
- ЖК «Пролетарский» — современный подземный паркинг на 163 машино-места с продуманной логистикой и удобным доступом к подъездам.
Эти комплексы строятся в строгом соответствии с ФЗ-214 на эскроу-счетах, а все парковочные места уже имеют чёткие границы и кадастровые номера — никаких «долей» и юридических рисков.
Заключение от Галины Рыбаковой
«Не всегда специалисты правы — особенно когда действуют по шаблону. Иногда решение сложной ситуации требует нестандартного подхода, глубокого знания законодательства и опыта работы с неоднозначными кейсами. Если вам отказали в оформлении машино-места — не спешите сдаваться. Часто проблема решаема, и мы в «Палитре» готовы помочь вам это доказать».
Агентство недвижимости «Палитра»
Телефоны: +7 (383) 209-29-43, +7 (913) 006-70-00
Официальный партнёр застройщиков без комиссии для покупателя
Работаем в Новосибирске с 2001 года.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
Земля
+7 (913) 006-70-00
