Например, квартира приобретена в 2006 году за 1200000 руб., а в 2008 продана за 1500000 руб. Значит, налоговая база может быть уменьшена либо на 1000000 руб. (размер «стандартного» имущественного налогового вычета), либо на 1200000 руб.,- сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов).
Очевидно, что второй вариант гораздо привлекательнее.
А если расходов на приобретение не было?:
Обращаем внимание на то, что при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, доставшихся в дар или по наследству, а также в порядке приватизации, и находившихся в собственности продавца менее 3-х лет, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов невозможно, т.к. эти сделки были безвозмездные. Здесь можно использовать только вычет, не превышающий 1 000 000 рублей.
Если собственников несколько:
При реализации имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности), т.е. налоговый вычет предоставляется на отдельный продаваемый объект, а не отдельному физическому лицу (определение Конституционного Суда РФ от 10 марта 2005 года № 63-О).
Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что вычет в размере 1000000 рублей может быть предоставлен налогоплательщику в полном объеме, только если самостоятельным объектом договора купли – продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры (например, комната), но не доли в комнате или неделимой квартире.
Если объектом продажи является доля квартиры (жилого дома), пусть и по отдельному договору купли – продажи, являющаяся долей в праве на квартиру (жилой дом), соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности.
Разный срок владение долями:
Если квартира приобреталась (переходила в собственность человека) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени приобретения каждой из частей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Так, если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, а другая – менее, то размер имущественного вычета определяется пропорционально каждой доле. То есть по доле квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет, можно получить вычет в сумме дохода от продажи этой квартиры пропорционально данной доле. При этом по доле квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, сумма вычета не должна превышать 1 000 000 рублей.
Если один из продавцов - несовершеннолетний ребенок:
Поскольку в вышеуказанных сделках часто участвуют несовершеннолетние дети, то в соответствии с пунктом 1 статьи 28 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, которые согласно пункту 2 статьи 27 Кодекса являются законными представителями несовершеннолетнего физического лица – налогоплательщика.
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, согласно статье 207 Кодекса, признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.
Налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного представителя в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Кодекса.
Так, согласно пункту 2 статьи 80 Кодекса налогоплательщик вправе представить налоговую декларацию через своего представителя.
Из вышеизложенного следует, что от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественного налогового вычета налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель как законный представитель.
Если за год продано несколько квартир:
В то же время надо помнить, что имущественный налоговый вычет уменьшает совокупный годовой доход, в том числе и совокупную сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за весь календарный год, а не доход по каждому объекту в отдельности. То есть прежде чем вычитать, надо сложить.
Предположим, гражданин продал в течение года две квартиры стоимостью 3100 000 рублей и 2 800 000 рублей, обе были в его собственности менее 3-х лет. Он решил воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 руб. Облагаться налогом 13% будет сумма 4 900 000 руб.
При этом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России в письме от 19.06.2007 № 03-04-05-01/192 разъяснил, что положение подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК не ограничивают количество объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.
Таким образом, по каждому объекту недвижимости, в отношении которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно. По объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей за налоговый период.
Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой?
Что радует, так это возможность продавца воспользоваться имущественным налоговым вычетом неоднократно, если продажи совершаются в разные календарные годы.
Продажа с целью улучшения жилищных условий:
Значительная доля сегодняшних продавцов недвижимости совершают продажу с целью улучшения своих жилищных условий, т.е. к вырученным от продажи средствам добавляет накопленные или взятые у банка в ипотечный кредит и тут же покупают другое жилье. Такие обменные сделки, за редким исключением, совершаются в один налоговый период, т.е. в один календарный год. И хотя очевидно, что при этом человек тратит больше, чем получает, однако это не отменяет обязанности гражданина заплатить 13% налог с доходов от продажи. В то же время, если до этого момента налогоплательщик не использовал право имущественного налогового вычета на приобретение жилья, он может им воспользоваться ( см. статью «Льгота (имущественный налоговый вычет) по уплате налога на доход физических лиц для покупателя недвижимости»).
Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период):
Если продавец недвижимого имущества ещё не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то такая сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.
Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке жилья он не заявлял. Значит, полученные от продажи квартиры доходы он вправе уменьшить:
– на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
– на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
– на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.
Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом Минфина России от 29 декабря 2007 г. № 162н.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
Земля
+7 (913) 006-70-00