Подобрать равноценные квартиры или дома сложно. Как правило, один из объектов стоит дороже — и происходит сделка, которая называется обменом с доплатой. В рынке недвижимости такие сделки называют альтернативными: продажа и покупка проходят одновременно, каждая сторона получает свою альтернативу, а разница в стоимости закрывается доплатой. Разберём, как проходит обмен с доплатой в Новосибирске и на что обратить внимание.
В каких случаях может потребоваться обмен
Если собственник подбирает жилье с целью в дальнейшем купить другое, более подходящее по каким-либо критериям, то данный вариант намного упрощает процедуру и экономит время. При оформлении договором мены (гл. 31 ГК РФ) договор заключается один раз, и в теле договора обязательно указываются реальные стоимости объектов и кто выплачивает разницу в стоимости. На практике обмен с доплатой чаще оформляют двумя договорами купли-продажи: такая схема используется чаще, т.к. найти вариант, устраивающий обе стороны, очень маловероятно.
Возможные ситуации:
- переезд — люди из разных городов переезжают, обмениваясь недвижимостью;
-
обмен недвижимостью между родственниками, например, когда молодая семья расширяет жилплощадь, а старшее поколение селится в более скромную (удалённую) квартиру;
-
финансовая выгода — человек меняет квартиру на более дешёвую с целью создать финансовую подушку, при этом в приоритете экономия времени и средств на совершение сделки;
- трейд-ин — процесс, при котором вторичное жилье меняют на новостройку, покупателем в данном случае выступает застройщик.
Пример из практики АН «Палитра»: семья обменяла двухкомнатную квартиру в Подмосковье на двухкомнатную в Москве — агентство нашло покупателя и подходящую альтернативу, проверило продавцов, подготовило документы и провело сделку с двумя аккредитивами через ДомКлик, перенастроив (трансферировав) их на новый объект. Клиенты находились в другом регионе — сопровождение шло дистанционно. Отзыв о сделке:
страница отзывов агентства на Флампе.
Что важно учесть при обмене с доплатой
Когда оба участника сделки нашли друг друга, им важно проговорить точную стоимость объектов недвижимости. При необходимости стоимость может быть установлена независимым оценщиком.
Так или иначе, на встрече лучше заключить
предварительный договор, в котором будет прописаны особенности дальнейшего обмена по основному договору и размер суммы доплаты. Условия сделки должны быть максимально понятны для обеих сторон.
Расчёты при обмене с доплатой удобно проводить через аккредитивы — по одному на каждый договор: деньги замораживаются на счёте и раскрываются продавцу только после регистрации перехода права. Если в цепочке объект меняется, аккредитив трансферируют — перенастраивают на новую квартиру без отзыва средств. Подробнее о механике и тарифах банков — в статье
«Покупка квартиры через аккредитив: за и против».
Какой документ заключается при обмене недвижимости?
При простом обмене заключают
договор мены. В этом случае оба владельца одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру.
После подписания бумаг и передачи доплаты сторона, получившая деньги, в обязательном порядке пишет расписку, если оплата была наличными средствами.
Для перерегистрации права документы подаются в Росреестр — через МФЦ, нотариуса или в электронной форме. Удобнее, когда присутствуют оба собственника, но каждую сторону может представить доверенное лицо по нотариальной доверенности, доступна и электронная регистрация. Пакет документов: документы на недвижимость, договор, заявления о смене владельца.
Частые вопросы об обмене с доплатой
Облагается ли обмен налогом?
Да — каждая сторона обмена считается одновременно продавцом и покупателем (ст. 567 ГК РФ), поэтому к доходу применяются правила продажи: НДФЛ с имущественным вычетом (1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку) и минимальный срок владения — 3 года для единственного жилья, 5 лет в остальных случаях. Если квартира в собственности дольше минимального срока, налог не возникает.
Что лучше: договор мены или два договора купли-продажи?
При равнозначном обмене без ипотеки проще договор мены. Если в сделке участвуют ипотека или материнский капитал либо нужен налоговый вычет — надёжнее два договора купли-продажи: банки работают с этой схемой без ограничений.
Можно ли обменять квартиру с доплатой на новостройку?
Да, это формат трейд-ина: застройщик выкупает вторичную квартиру, а разница закрывается договором на новостройку. Актуальные предложения застройщиков-партнёров уточняйте у специалистов агентства.
Как безопасно передать доплату?
Через аккредитив или сервис безопасных расчётов: деньги блокируются на счёте и раскрываются продавцу только после регистрации перехода права. Передачу наличной части подтверждайте распиской.
Не нашли вторую сторону для обмена? Подберём альтернативу из базы агентства — каталог вторичного жилья в Новосибирске. Сложная ситуация или цепочка из нескольких сделок — обращайтесь к специалистам агентства «Палитра»: поможем осуществить задуманное на всех этапах.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
Земля
+7 (983) 132-60-33
