При совершении операции купли-продажи недвижимости часто пользуются понятием «юридической чистоты объекта недвижимости». Этот термин означает, что для проведения такой сделки нет никаких правовых препятствий и право собственника на объект недвижимости не имеет каких-либо ограничений или обременений. А это, в свою очередь, не может привести в будущем к судебным искам и оспариванию законности сделки купли - продажи объекта недвижимости.
Юридическую чистоту квартиры можно определить только при профессиональном и скрупулезном анализе всех документов владельцев квартиры, например, свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, а также подробном изучении истории квартиры от предыдущих собственников. Последнее обстоятельство, касающееся права предыдущих владельцев на этот объект жилья, имеет особенно важное значение, так как если при продаже квартиры и передаче прав собственности новому владельцу были нарушены права третьих лиц, то последняя сделка может быть признана юридически недействительной. Поэтому исследования на юридическую чистоту квартиры лучше доверять специалистам – риелторам, имеющим большой опыт подобной работы. Работа по изучению истории продаваемой квартиры и возможному нарушению прав экс–жильцов может быть очень объемной.
Как правило, владельцев квартиры бывает несколько, а в круг исследуемых вопросов включается, например, проверка дат смерти и также номеров свидетельств умерших собственников; адрес выбывших владельцев и проверка факта их проживания по новому адресу; определение круга экс – жильцов, препровожденных в дома престарелых или интернаты и т.д. Кроме того, часто бывает необходимо выяснить: есть ли жильцы, выбывшие по месту прохождения воинской службы, осужденные и отбывающие наказание, так как эти лица по прибытию обратно должны встать на регистрационный учет по месту своей предыдущей прописки. Для минимизации всех возможных проблем в будущем следует заручиться отказом этих лиц на квартиру, оформленным в письменной форме.
Еще один важный момент в определении юридической чистоты квартиры, касающийся прав нового владельца, – это определение дееспособности продавца и получение соответствующих справок из наркологического и психоневрологического диспансеров. Следующий этап проверки продаваемого объекта недвижимости - получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в управлении Федеральной регистрационной службы Новосибирской области, содержащей историю права собственности на данную квартиру с момента ее приватизации, и сравнение ее с выпиской паспортного стола.
Следует отметить, что до 1993 года несовершеннолетние дети не входили в число владельцев квартиры. Сегодня же, в соответствии с современным законодательством Российской Федерации, они могут претендовать на квартирную долю и участвовать в приватизации квартиры. Кстати сказать, несовершеннолетние дети – это единственная категория граждан, в интересах которых может быть проведена повторная приватизация. В остальных случаях приватизировать квартиру можно только один раз. Поэтому при оценке юридической чистоты квартиры риелтор должен определить, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей, когда-то проживающих в продаваемой квартире. В круг лиц, которые могут оспорить сделку купли-продажи квартиры, входят и потенциальные наследники. Если продавцами квартиры являются собственники, получившие ее в наследство от матери, волноваться не стоит, так как при разводе родителей дети, как правило, остаются жить с матерью. При продаже квартиры, переданной в собственность по отцовской линии, риски оспаривания сделки возрастают, так как гарантий, что у отца нет других детей, не может дать никто. Согласно Гражданскому Кодексу срок подачи исковых требований определен тремя годами. Однако, по решению суда он может быть продлен, например, тогда, когда наследник в силу объективных причин не был информирован о смерти родителя. Определение юридической чистоты квартиры производится на начальном этапе совершения сделки и касается, в первую очередь, прав будущего владельца. Если продавец квартиры доверяет работу по определению ее юридической чистоты риелтору, то для получения выписок из ЕГРП, паспортного стола, психоневрологического диспансера и других государственных учреждений, нужно оформить нотариальную доверенность или доверенность в простой письменной форме, так как эти справки может получить только собственник объекта недвижимости.
В общем случае, при покупке квартиры покупателя должны насторожить следующие обстоятельства:
- собственник жилья умер, но дело о наследстве не было открыто;
- если жилье продают по доверенности или же предыдущая сделка была оформлена по доверенности. Как правило, такие сделки купли продажи сложно проверить, и процент махинаций при продаже такой собственности высок;
- квартира несколько раз перепродавалась, не задерживаясь надолго у каждого нового собственника;
- продаваемая квартира относится к категории «наследуемых», но в права наследования на обязательную долю квартиры не вступило какое-либо лицо, имеющее на это первоочередное право, и отказ этого лица юридически не оформлен;
- здание, в котором находится продаваемая квартира, относится к ветхому фонду недвижимости, подлежащему сносу;
- владелец квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Новостройки
Вторичное жилье
Коммерческая недвижимость
Коттеджи и дачи
Земля
+7 (913) 006-70-00